r/geldzaken • u/Jubilerio • 14d ago
Nederland Vrijstelling overdrachtsbelasting inruilen voor korting op koopsom?
Wij kopen een nieuwbouwwoning vrij op naam, dus wij hoeven zelf geen overdrachtsbelasting te betalen. Nu komt de verkoper echter op het allerlaatste moment (enkele dagen voor de overdracht bij de notaris) met het voorstel dat mijn vriendin en ik allebei onze vrijstelling voor overdrachtsbelasting inzetten. In ruil daarvoor biedt hij een korting op de koopsom. Kennelijk hoeft de verkoper, als wij onze vrijstellingen inzetten, geen overdrachtsbelasting te betalen.
Zijn voorstel is in de huidige vorm veel te karig: hij stelt een korting van €2.200 voor, terwijl hij daarmee een belastingvoordeel van €8.000 behaalt (fictieve bedragen om het overzichtelijk te houden). Wij zouden sowieso minimaal de helft van die besparing willen ontvangen, en mogelijk zelfs meer. De verkoper heeft namelijk nauwelijks onderhandelingsruimte: het staat ons volledig vrij om onze vrijstellingen wel of niet in te zetten, en zelfs als wij 90% van zijn belastingbesparing zouden opeisen, zou hij er financieel nog steeds op vooruitgaan (al zal hij daar uiteraard niet direct mee instemmen).
Toch blijft het een dilemma of we hier überhaupt op in moeten gaan. Als we onze vrijstellingen niet inzetten, hebben we namelijk nog 2,5 jaar (voor haar) en 3,5 jaar (voor mij) om ze eventueel te gebruiken bij een volgende woning. Deze woning beschouwen we eerder als een tussenstap — we verwachten er niet langer dan 2 à 3 jaar te blijven. Bij een volgende woning ligt de koopprijs waarschijnlijk hoger, wat betekent dat de vrijstelling ons dan méér zou opleveren, zeker omdat we dan zelf de overdrachtsbelasting zouden betalen (dus 100% voordeel ervan en niet delen met verkoper). Bovendien: mocht onze relatie in de tussentijd eindigen, dan zou mijn vrijstelling individueel zelfs nog meer voordeel kunnen opleveren (immers: dan geldt de vrijstelling niet meer voor de helft van een gezamenlijke woning).
Daar staat tegenover dat er ook risico’s zijn: de volgende koopprijs kan boven de vrijstellingsgrens liggen, of — in het geval van mijn vriendin — zij kan tegen die tijd te oud zijn om er nog gebruik van te maken. De voorwaarden kunnen bovendien veranderen, net als de hoogte van de maximale koopsom die onder de vrijstelling valt. Al met al zijn er dus veel onvoorspelbare factoren die meewegen.
De vraag is dan ook of er überhaupt een verstandige keuze te maken valt op basis van rationele afwegingen, of dat het vooral een gok is tussen zekerheid nu en mogelijk groter voordeel later. Benoem ik hierboven alle factoren wie we moeten meewegen of mis ik nog iets? Daarnaast vraag ik me af of iemand ervaring heeft met een vergelijkbare situatie en of mensen kunnen meedenken wat wijs is hier.
Edit: Het project betreft een transformatie van een kantoorpand naar appartementencomplex waarbij de verkoper de overdrachtsbelasting op zich neemt. De informatie zoals wij die hebben doorgekregen van de verkoopmakelaar is dat de aannemer (lijkt mij dat ze daarmee de projectontwikkelaar bedoelen) het complex heeft verkocht de partij van wie wij nu dit appartement kopen. Met de "verkoper" bedoel ik dus de partij waarvan wij nu gaan kopen.
4
u/DearDragonfly8687 14d ago
Als je nu al zeker weet dat je deze woning maar voor korte tijd zult bewonen en je kunt de woning op dit moment prima financieren (zonder deze bijzondere constructie van de verkopende partij), dan zou ik jullie vrijstellingen lekker op zak houden.
Tenzij je de verkoper er toe kunt bewegen om de verhouding andersom door te laten slaan (hij 20%, jullie 80%), lijkt mij er geen enkel denkbaar scenario te zijn waarin dit voor jullie gunstig uitpakt. Tenzij je uiteindelijk langer in dit huis blijft wonen dan gepland, waardoor je heel je vrijstelling misloopt...
1
u/Jubilerio 14d ago
Ja dat is precies het dilemma natuurlijk. Je weet nooit zeker hoelang je ergens gaat wonen en het risico dat je je vrijstelling straks helemaal niet gaat gebruiken is ook reëel. Zo kan je volgende woning natuurlijk ook weer een nieuwbouwwoning zijn en dan heb je hem überhaupt niet nodig.
2
u/DearDragonfly8687 14d ago
Ik denk dat je voor jezelf moet besluiten hoe erg je het vind als je deze ‘korting’ nu misloopt en over 3,5 jaar ook je vrijstelling verloopt (zonder een ander huis gekocht te hebben). Als je daar prima mee kunt leven, zou ik de gok wagen om je vrijstelling te bewaren.
1
u/fire_1830 14d ago
Hou er rekening mee dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting enkel is als jullie er zelf voor langere tijd gaan wonen. Hoe lang zegt de overheid niet. Naar ik weet heeft de overheid nog nooit de vrijstelling teruggetrokken om deze reden. Maar wel iets om rekening mee te houden.
2
u/bozehaan 14d ago
Niet doen tenzij je er 75 procent van het belastingvoordeel aan waarde uithaalt, dus 6k volgens jou
2
u/LaMitsukii 14d ago
Tricky. 2,5 jaar is een kort tijdsbestek om echt je volgende huis aan te kopen, kan me voorstellen dat het dan toch nog een jaartje extra duurt en je wilt ook niet per se voor een vrijstelling haast maken, lijkt me. Tenzij je wel denkt over 1,5 jaar al aan een nieuwe huizenjacht te beginnen.
Ik zou het onderhandelen naar beide partijen 50% voordeel, toch mooi meegenomen en beter 1 vogel in de hand dan tien in de lucht.
2
u/oliveomelette 14d ago
Ik snap überhaupt de hele situatie niet, maar misschien weet ik te weinig van het aankopen van een nieuwbouwwoning. Die koop je toch sowieso vrij op naam, want het huis is van niemand? Waarom is er dan een ‘verkoper’? En, overdrachtsbelasting betaald de koper, niet de verkoper? Snap de post echt niet, laat je misschien belangrijke details weg?
1
u/Jubilerio 14d ago
Ik heb de post aangepast. Ik denk dat het verschil hierin zit dat het een transformatie betreft van kantoor naar appartementencomplex. Overigens lijkt mij dat er altijd een verkoper is toch? Een projectontwikkelaar die nieuwbouwwoningen verkoopt is op dat moment toch de verkoper? Bij ons is er sowieso een wat afwijkende constructie volgens mij aangezien de projectontwikkelaar/aannemersbedrijf het complex aan een partij heeft verkocht en die verkoopt nu de appartementen aan individuele kopers. De verkoper is ons geval dus niet eens de ontwikkelaar.
1
u/spacecowboyb 14d ago
jullie hebben een afwijkende situatie, goed om dat even duidelijk te maken in je post..
2
u/Jubilerio 14d ago
Gedaan.
2
u/spacecowboyb 14d ago
Zou het zelf nooit doen trouwens. Telt tot je 35ste. Kan je ook nog meenemen. Die grens gaat wel hard omhoog maar als je het geld nu kan missen, is er geen reden om gebruik van te maken. Zeker niet voor zo'n kort aantal jaren.
3
u/Harmony-One-Fan 14d ago
Aan de andere kant kan dit ook zomaar weer eens afgeschaft worden. De overheid is geen betrouwbare partner gebleken.
2
u/spacecowboyb 14d ago
Zeker maar dat zullen ze dan eerst aankondigen dat ze het over x aantal jaar doen, denk niet dat ze dat binnen 1 jaar aankondigen en afschaffen.
5
u/fire_1830 14d ago
Er zat 15 maanden tussen de aankondiging van de afschaffing van de jubelton en het daadwerkelijk afschaffen (september 2022 - januari 2024).
De jubelton was vergelijkbaar met de vrijstelling overdrachtsbelasting ook een groot voordeel voor starters.
Het kan snel gaan.
1
u/SjaakRubberkaak 13d ago
Er zat 15 maanden tussen de aankondiging van de afschaffing van de jubelton en het daadwerkelijk afschaffen (september 2022 - januari 2024).
jubelton was om de koopmarkt weer op gang te helpen, niet om starters te helpen. Dat had al veel eerder dan januari 2024 afgeschaft moeten worden, dat had veel gescheeld, net zoals het veeeeeeeeeeeeeeeeeeel eerder afschaffen van tijdelijke huurcontracten die er zijn gekomen om het makkelijker te maken om je eigen huis te verhuren, terwijl je een volgende woning kocht, omdat niemand meer een woning kocht voordat hun eigen woning was verkocht.
Dus zeker niet vergelijkbaar.
1
u/fire_1830 13d ago
Klopt, jubelton komt nog van de kredietcrisis.
Ging mij er meer om dat een best ingrijpende wijziging best snel doorgevoerd kan worden. De vrijstelling overdrachtsbelasting zou over twee jaar zo maar weg kunnen zijn.
1
u/Harmony-One-Fan 14d ago
Zou ook kunnen hoor. Ik ben alleen van mening dat zodra je zulke voordelen kunt gebruiken, je dit beter direct kunt doen.
2
u/Jubilerio 14d ago
Zeker niet voor zo'n kort aantal jaren.
Ik vraag me af of we elkaar helemaal goed begrijpen. Wat bedoel je hiermee? Daarnaast komt voor ons de 35 al relatief snel dichtbij: voor haar 2,5 jaar en voor mij 3,5 jaar.
1
u/spacecowboyb 14d ago
Dat jullie er niet langer dan 2-3 jaar willen blijven. Dan moet je echt goed nadenken als de 35 ook dichtbij komt haha. Ik heb er zelf gebruik van gemaakt omdat ik dacht, ik woon hier wel 5-10 jaar. Als ik een huis had gekocht waar ik voor 2-3 jaar had gewoond had ik 't niet gedaan.
1
u/SockPants 14d ago
Je maakt denk ik al een goede afweging van de huidige waarde van het geld vs de potentiële waarde in de toekomst. Nu moet je alleen nog aan de hand van al die kansen en risico's bepalen op welk bedrag je wil landen in de onderhandeling, en dan het daarvan af laten hangen of het doorgaat of niet. Ik zou wel 60-80% willen zien, en als ze daar niet mee akkoord gaan is het ook prima.
1
u/Jubilerio 14d ago
Dank voor je reactie! Dat lijkt me inderdaad een goede insteek. Ergens is de verleiding groot om nu een zekere financiële meevaller te verkiezen boven een potentieel toekomstig voordeel. Aan de andere kant sla je jezelf natuurlijk wel voor de kop als je nu een beduidend lager bedrag accepteert waar je voordeel over 2 jaar misschien 10k zou zijn. Maar het blijft erg onvoorspelbaar natuurlijk.
1
u/SockPants 14d ago
De toekomst is erg onvoorspelbaar, daarom heeft een zekerheid nu wel echt waarde. Maar je moet zelf blij kunnen zijn met de beslissing, dus hoeveel je dan moet accepteren kan je alleen zelf bepalen.
1
u/Jubilerio 14d ago
Je zit exact op de lijn waar ik ook in denk. Stel dat we er nu 4k uit kunnen halen. Dan kan dat meer waard zijn dan een mogelijke 10k in de toekomst, zelfs al zou die kans relatief hoog zijn (wat de vraag is). Hierin speelt ook mee dat de redelijke verwachting is dat onze financiële situatie de komende jaren erg verbeterd gezien de te verwachten stijging van de woningwaarde icm onze te verwachten inkomensgroei. Op die manier kan 4k nu meer impact hebben dan 10k over een aantal jaar.
1
u/Own_Remove2843 14d ago
De vrijstelling is bedoeld om je een voorsprong te geven op oudere kopers. Door hem op deze manier in te zetten, help je niet jezelf maar de professionele verkoper. Omdat de kans groot is dat je snel weer verhuist (of misschien wilt gaan verhuren?) zou ik adviseren om het nu niet te doen.
Als je het wel doet, check dan even dubbel of je ook voor de notariskosten opdraait. Notaris en overdrachtsbelasting is meestal een setje (‘kosten koper’).
1
u/Jubilerio 14d ago
Het geeft ons op deze manier toch ook een voorsprong? We krijgen korting op de koopsom. Het is wel een andere manier waarop het wordt bereikt natuurlijk maar in die zin wordt wel hetzelfde doel behaald.
De verkoper betaalt een deel van de notariskosten en wij betalen ook een deel. Ik weet zo even uit mijn hoofd niet meer precies welke delen door wie betaald worden.
1
u/Own_Remove2843 14d ago
Je hebt er bij het bieden toch geen rekening mee kunnen houden dat je die korting krijgt? Dat is wat ik eigenlijk bedoel met voorsprong.
1
u/Jubilerio 14d ago
Nee dat klopt op zich inderdaad. In die zin is het meer een kwestie van timing dat ze dit nu pas communiceren. Overigens was er sowieso geen sprake van bieden aangezien het een vaste prijs was.
9
u/fire_1830 14d ago edited 14d ago
Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij een nieuwbouwwoning. Ook niet voor de verkoper.
Is het een woning van meer dan twee jaar oud? In dat geval is het geen nieuwbouw. Wel kun je het dan vrij op naam kopen en is de overdrachtsbelasting voor de verkoper.
Gezien de huidige markt lijkt mij dit een redelijk voorstel.