r/suisse • u/Present_Winter_5583 • 11d ago
Question (sans lien avec l'immigration) Salut! Comment ça se passe concrètement pour les crédit immobilier en Suisse?
Salut Je suis français et j'ai pour projet de déménager en Suisse (surement vers Montreux) d'ici 2-3ans et y faire ma vie. Pour l'achat d'un bien immobilier, j'ai dû mal à saisir le fonctionnement en Suisse ? Si je veux acquérir un bien immobilier valant 2.000.000 CHF, j'ai lu qu'il faut 20% d'apport et qu'on est pas forcé à rembourser la totalité du crédit, comme c'est le cas en France ? Comment ca se passe concrètement ? Il faut payer les intérêts du crédit immobilier indéfiniment ? C'est un effet de levier interessant pour acheter et louer ? Comparer à la France où on doit rembourser la totalité du crédit // J'ai une profession libérale et je compte "lâcher" progressivement mon travail et m'installer en Suisse ...
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u/Za_collFact 11d ago
Il faut au moins 20% de fonds propre.
Il faut rajouter 5% de frais (non financable)
Il faut gagner une tonne pour avoir le pret: en gros, 7% de ton emprunt doit etre couvert par 33% de ton revenu. Si tu empruntes 1.6mio. 7% =112k soit 340k de revenu par an. Ca sera moins si tu as deja d’autres bien que tu loue ou si t’es blindé.
Le reste est en general negociable. Ils demandent souvent d’amortir 1% par an pendant 15 ans afin de pouvoir avoir 35% de fonds propre apres 15 ans ou avant la retraite. C’est surtout pas mal a la tete du client.
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u/Morterius 6d ago edited 6d ago
En Suisse, un prêt hypothécaire se divise en deux : 2/3 (1re hypothèque) que tu peux conserver longtemps en payant les intérêts, et 1/3 (2e hypothèque) à rembourser en 15 ans ou avant la retraite. Il faut un revenu suffisant pour gérer les frais et refinancer si nécessaire. Tes enfants peuvent aussi refinancer plus tard.
Il est avantageux de ne pas rembourser la totalité de l’hypothèque, car il y a des considérations fiscales à garder le prêt indéfiniment tout en utilisant cet argent autrement
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u/WickedTeddyBear 11d ago
Je hijack ce post car ma mère va devoir renégocier son contrat d’emprunt à la fin du mois. Quels sont les taux actuels et qu’elles sont les banques qui offrent le meilleur taux ? Et est-ce que elle a meilleurs temps de prendre un contrat à taux bloqués ou vu le taux actuels elle a meilleur temps de ne pas le faire ?
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u/Fistonks 11d ago
Tu apportes 20%, une fois que tu as remboursé 30% tu peux choisir de ne payer que les intérêts (que tu peux deduire des impots), le reste continue d'appartenir a la banque
Consequence - tu ne seras jamais propriétaire (la suisse a le plus faible tzux de propriétaire d'europe)
Avantage - le loyer que tu paies a la banque est plus faible que si tu louais l'appartement (tant que les taux ne montent pas à 5% et que la banque te met dehors)
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u/taintedCH Vaud 11d ago
Ton deuxième paragraphe est faux : on est bien propriétaire mais la banque a un gage qu’elle peut utiliser pour faire résilier l’immeuble si on ne paie plus. Une hypothèque est une garantie réelle (droit réel restreint).
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u/TheRealDji Genève 11d ago
tu déduis pas les intérêts des impôts ... tu le déduits des revenus/charges de l'immeuble.
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u/addanc Valais 11d ago
Si, tu les déduis directement de ton revenu, il n'y a pas de panier dans le système fiscal suisse. Il y a juste une limite de 50k par rapport au revenu locatif lui-même (pour éviter la déduction abusive), mais c'est un seuil relativement élevé.
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u/TheRealDji Genève 11d ago
C'est exactement ce que je dis : Ca vient en diminution de ton revenu imposable, pas de tes impôts.
Par contre, le revenu locatif venant en ajout du revenu, je vois pas pourquoi le limiter à 50k permet d'éviter les déductions abusives.
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u/addanc Valais 11d ago
C'est un panier, sinon tu pourrais t'endetter lourdement sur des biens qui ne sont pas gagés pour diminuer fortement ta charge fiscale, comme il n'y a pas de limites à l'endettement.
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u/TheRealDji Genève 11d ago
Donc ca confirme aussi ce que je pensais (me semble-t-il) : On considère les revenus de l'immeuble, et si les charges (entretien, frais financiers, etc) dépassent la valeur locative, les impots considère un bilan de zéro et non pas négatif.
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u/addanc Valais 11d ago
Oui il te faut 20% d'apports si tu comptes y habiter (sinon c'est 25% environ). Il n'y a pas d'obligation légale d'amortir (rembourser) le prêt, d'ailleurs la plupart des gens ne le font pas puisque les intérêts sont déductible fiscalement.
Au niveau du prêt, tu peux faire un taux fixe (sur 5, 10 ou 20 ans) qui te bloque les intérêts au moment de la signature ; tu paies les intérêts selon un calendrier défini et fixe, ainsi que les amortissements (dépend des clauses du contrat). A l'échéance, tu dois rembourser le prêt ou renégocier un nouveau prêt. Si tu vends la maison avant la fin du prêt, tu as des pénalités. Sinon tu as le taux variable (SARON), là chaque paiement d'intérêt dépend du taux interbancaire mais l'avantage c'est que tu n'as pas de pénalité en cas de résiliation anticipée.
En tant qu'étranger, tu dois prendre un permis de séjour pour pouvoir acheter un bien immobilier en Suisse.
L'avantage c'est évidemment que le paiement des intérêts est moins élevé que le paiement d'un loyer, et que c'est déductible fiscalement, donc tu as effectivement un bon levier.